中央为什么再次强调“房住不炒”

近日，国家统计局公布了一季度经济数据，GDP增速同比下降6.8%。从这一增速可以看出，新冠肺炎疫情已对我国经济形成较大冲击。疫情之下，旅游、餐饮、交通等诸多服务业受到的冲击更为严重，也使本已处在下滑趋势的GDP及就业形势更加严峻。

如何应对？有人提出要放松对房地产市场的调控政策，甚至有人提出要再次刺激房地产市场。因为无论是应对二十多年前的亚洲金融危机还是十几年前的全球金融危机，房地产市场都起到了重要作用。

然而，4月17日召开的中共中央政治局会议重提“房住不炒”。此次会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

当前，经济面临较大的下行压力，中共中央政治局会议重申“房住不炒”，同时也强调“促进房地产市场平稳健康发展”，既回应了社会关切，也明确了房地产市场要平稳健康发展的态度。因此，我们要准确理解中央关于房地产的一系列政策，同时要从深层次分析房地产与宏观经济之间的内在关系。

房地产与宏观经济之间关系十分复杂。房地产市场不仅影响投资，而且影响消费，房地产对投资的影响已经广为人知，但房地产市场对消费的影响却不为大多数人重视。我认为，当前房地产市场的最主要矛盾和问题是房价脱离了普通工薪阶层的购买力，房地产市场的繁荣对居民消费的挤出效应日益明显。

房价上涨对消费的作用存在“财富效应”和“房奴效应”。“财富效应”是指房价上升使得拥有住房的人财富增加，从而刺激消费需求增加。“房奴效应”是指房价上涨导致居民被动增加储蓄，用于购买住房的支出增加，而用于消费的支出减少。因此，房价对消费的作用取决于“财富效应”与“房奴效应”的相互抵消的结果。

从已有的研究看，“财富效应”与“房奴效应”与住房的估值（通常用房价收入比来度量，也可以用租金资本化率来度量）水平有关，也与居民的总体债务水平有关。住房的估值水平超过一定的阈值之后，“房奴效应”大于“财富效应”。

研究结果表明，房价与消费存在倒“U”型关系。2000年以来，全国城市房价均处在倒“U”型的左侧，即房价对消费的财富效应一直以来占据主导位置，房价与消费存在正相关关系，房价的财富效应较为显著。在学术界一直有人对房地产市场对消费的挤出效应持否定或怀疑态度，他们的依据就是拿2016年之前的房地产数据和消费数据来分析。2016年后，房价对消费的挤出效应开始显现，房价与消费之间的倒“U”型拐点出现。

我们的研究结果认为，房价收入比等于9是“财富效应”与“房奴效应”的临界点，房价收入比小于9时，“财富效应”大于“房奴效应”效应，房价上涨有利于经济增长，在这个阶段，通过各种政策措施刺激楼市就可以有效拉动经济增长。房价收入比大于9时，“财富效应”小于“房奴效应”效应，房价上涨对经济增长产生抑制作用。

值得一提的是，相关数据显示，2000年至2015年，房地产投资增速与制造业投资增速及GDP增速之间是高度正相关的，但2015年之后房地产投资增速与其他两个指标之间的相关性出现钝化，2018年之后，房地产投资增速与其他两个指标完全背离。2015年房地产投资增速从2%逐渐回升，至2019年6月份已经回升到超过10%的水平，而GDP增速并没有同步，反而从2015年中的7%下滑到6.3%。

根据有关的研究，2018年我国的城镇居民的房价收入比为9，即2018年是房地产市场的“房奴效应”大于“财富效应”的转折点。

当房价上涨速度与居民收入之间的差距快速扩大，意味着依靠工薪收入积累购置住房难度越来越大，必须通过负债融资才能实现购置住房，当居民债务累积到一定程度就会对消费产生影响，导致挤出效应大于财富效应。

从时间上看，2015年之后居民债务杠杆率曲线上的斜率加大，债务上升加速，而对应的消费零售加速下滑。2015年有关方面实施了房地产去库存政策，加大了棚改货币化补贴的力度，导致众多的低收入阶层加杠杆进入房地产市场。如果说2015年之前主要是中高收入阶层买房子，2015年之后的买房群体中低收入者占比大量增加。中低收入者的边际消费倾向较高（挣的钱基本上全部花掉，没有储蓄），该群体的债务过快增长必然挤占消费。2017年以来，消费增长乏力，从10%下降到7%左右。表现最明显的是汽车消费，2018年第一次出现了全国轿车销售总量下降，尤其是国产小轿车的销量下降幅度更大。

在经济运行中，消费才是主导力量，目前消费占GDP的比例是60%左右。房地产的扩张已经严重影响到居民消费增长，保房地产还是保消费成为两难选择，这就是当前房地产市场的主要矛盾和问题。

实际上，通过刺激房地产已经难以化解经济下行压力，即使房价上涨、房地产投资回升也难以有效带动经济走强。这可能也是我们目前不再刺激房地产市场的内在原因。